Huis kopen in Polen ?
verschijnsel te maken zullen krijgen, wat inhoudt dat de prijzen in Polen gelijk aan andere
Europese prijzen gesteld zullen worden, hetwelk een kans op winst van zelfs enige
honderden procenten biedt. Voor investeerders is dit een unieke gelegenheid om hun geld
zeker en veilig te beleggen en vermenigvuldigen. Degene die over geld beschikken, kunnen
zonder twijfelen, de bij hun belangstelling en voorkeuren aansluitende onroerende goederen
met een winstgarantie aanschaffen. Anderen die hun vermogen niet willen engageren, hebben
de mogelijkheid om de aanschaf met de in Polen steeds goedkoper wordende hypotheek
kredieten te financieren. Vasthoudend aan de veranderingen, verstrekken banken graag
kredieten aan de EU-ingezetenen. De aanschaf van vast goed wordt als een aantrekkelijke en
veilige kapitaalbelegging gezien, veel gunstiger dan andere aangeboden financiële vormen.
Met de Poolse toetreding tot de EU is ook de Wet betreffende de aanschaf van vast goed door
buitenlanders aangepast. De geliberaliseerde wetregeling laat toe dat de aanschaf van
onroerende goederen mogelijk is zonder de tot nu toe verplichte vergunningsaanvraag, met
uitzondering van de zogenaamde “grens gebieden”. De wet introduceert tevens het begrip
“tweede huis”, maar sluit zijn aanschaf niet uit.
De vastgoedmarkt in de nieuwe EU landen wekt veel belangstelling en wordt onderzocht door
financiële adviseurs en consulteringsbedrijven. Cushman & Wakefield Healey & Baker
onderzochten op dat gebied de markt van dertien Europese opkomende landen. Qua
commerciële vast goed eindigde Polen op de derde plaats.
Van het economische gezichtspunt is Polen een open en voorinvesteerders vriendelijk land.
Gezien de instroom van kapitaal en de potentiële schepping van nieuwe arbeidsplaatsen, zijn
buitenlanders van harte welkom. Tegenover mensen uit andere landen zijn Polen vriendelijk
en vol vertrouwen, ongeacht hun nationaliteit. Zij doen graag zaken met buitenlanders,
verkopen of verhuren aan hen hun vastgoed. In veel gevallen kan men meemaken dat een
verhuurder zijn huis of woning vrij tot de beschikking van buitenlanders stelt, aannemend dat
zij betrouwbare zakenpartners zijn.
De komende vijf jaren behoren aan degene die deze uitstekende en voor de hand liggende
gelegenheid om hun kapitaal te vergroten bereid zijn te benutten. Aangezien de geplande
veranderingen en de positieve prognoses voor de komende jaren, lijkt het de moeite wel
waard. Het afgelopen jaar bevestigde onze overtuiging. In het jaar 2004, bij voorbeeld, zijn de
woningprijzen in Warschau met ca 15% gestegen. Een gelijke trend was ook in Krakau, de
Drie Steden (Gdansk, Sopot en Gdynia), Poznan en andere steden te merken. De stijging was
voornamelijk veroorzaakt door de aangekondigde verhoging van VAT (=BTW), de
onzekerheid verbonden met de Poolse toetreding tot de EU en door het naderende vervallen
van de actuele bestemmingsplannen. De voor het jaar 2008 geplande VAT-verhoging in de
woningsector verstevigt onze mening dat de prijzen gegarandeerd niet gaan dalen, maar juist
andersom, zij zullen systematisch blijven stijgen. Door de dalende krediet rentes en de
verwachte inflatiedaling, zullen er meer transacties op de vastgoedmarkt afgesloten worden.
De belangstelling voor nieuwbouw-woningen blijft sinds een paar jaar groeien, wat ertoe leidt
dat meer dan 50% van woningen worden verkocht voordat hun bouw überhaupt van staart
gaat. Het geldt voor de bekende en voor de kopers betrouwbare ontwikkelaars. Nieuwe
ontwikkelaars kunnen, daarentegen, erop rekenen dat maar liefst 40% van de geplande
woningen verkocht worden, indien zij een aantrekkelijke en veilige financiering kunnen
aanbieden.
In het jaar 2005 kan men voor de laatste keer gebruik maken van de 19% belastingaftrek op verbouwing en modernisering kosten, hetgeen het groene licht geeft aan de
toekomst van nieuwe investeringen in de bouw en de stijgende belangstelling voor de
aankoop van volledig afgewerkte woningen.
De deelnemers aan de X Conferentie van Poolse Bouw- en Vastgoedmarkt hebben
geconcludeerd dat de commerciële markt en de woningmarkt zich dynamisch in de komende
jaren zullen ontwikkelen. Zowel de vraag als het aanbod zullen toenemen, er is ruimte voor
nieuwe investeerders en ontwikkelaars – zoals wij in de door Gazeta Wyborcza
gepresenteerde relaas van de conferentie kunnen lezen.
De vraag naar nieuwe woningen is nu al in sommige steden groter dan het aanbod. Er wordt
verwacht dat deze tendens zal aanhouden en in het jaar 2010 nog meer zal toenemen, omdat
in die tijd de generatie van het demografische hoogtepunt naar woningen gaat zoeken. De
vraag toename is gelijk aan een prijsstijging, wat heel goede perspectieven voor deze tak van
de vastgoedmarkt laat zien. In januari 2005 blijkt uit peilingen dat steeds meer buitenlanders
in nieuwe of 2-5 jaar oude woningen willen investeren. De woningen worden vervolgens
vrijgegeven voor verhuur met de bedoeling om ze na 5 jaar met winst te verkopen zonder de
10% inkomstenbelasting te hoeven betalen. Intussen brengt de verhuur ook wat op. Het
voorbeeld van Warschau, waarin in het jaar 2004 de doorsnee prijs voor 1m2 van een woning
van 3892 naar 4323 zloty is gestegen, overtuigt dat het wel loont. Een vergelijkbare stijging
geldt ook voor andere grote steden in Polen. Op een overeenkomstige manier beginnen ook
banken en buitenlandse investeringsfondsen te investeren hetgeen de zekerheid van deze
beleggingsvorm aanzienlijk vergroot. Behalve de zekerheid, is deze beleggingsvorm ook wel
betrouwbaar, veilig en duurzaam. Hij laat ook een volle controle over het kapitaal uitoefenen,
wat wordt gewaardeerd niet alleen door de particuliere investeerders maar ook door grote
bedrijven wiens belangrijkste inkomsten uit het beleggen van kapitaal in deze sector
afkomstig zijn.
Er zijn maar een paar investeringsmogelijkheden op de vastgoedmarkt. Zij zijn echter meer
winstgevend dan andere beleggingsvormen. Bovendien, op deze markt kan iedereen vinden
wat voor hem of haar het meest rendabel is. De meest populaire vorm is de aankoop van
grond, maar in dit geval moet men rekening houden met het feit dat het een lange termijn
aankoop is die pas na veel, zelfs 10 jaren verkocht en gerealiseerd kan worden. Andere
mogelijkheid is het bouwen van huurhuizen en huurwoningen. De huuropbrengst kan ook
behoorlijk en winstgevend zijn. Het voordeel is dat een huis of een woning nog altijd verkocht
kan worden en een extra winst geven. Men hoeft echter niet zelf te gaan bouwen, maar men
kan ook een vast goed kopen dat direct geld zal opleveren. Wij kunnen hier kiezen uit
gebouwen die bestemd zijn voor woningen, kantoren, winkels en de dienstverlening. Een
populaire oplossing is de eerder genoemde aanschaf van een aantrekkelijke woning, die
vervolgens tijdelijk wordt verhuurd en later verkocht. Als wij voor deze investeringsvorm
kiezen, kunnen wij gemakkelijk het rendement berekenen en daardoor ook de tijd die nodig is
om onze investering volledig terug te verdienen. De keuze van een vast goed is dan bepaald
door de verwachte huurhoogte. Bij voorbeeld, in het geval van een woning die voor 180 000
zloty wordt aangeschaft en voor 1000 zloty per maand verhuurd, wordt het totale
geïnvesteerde kapitaal na 15 jaar terugverdiend. Als de woning zich op een aantrekkelijke
locatie bevindt, kanzij ook voor 1200 zloty verhuurd worden en zodoende wordt onze
investering na 12,5 jaar terugverdiend. Deze berekeningsmethode kan bij de aanschaf van
ieder vast goed, niet alleen bij woningen, toegepast worden dat wij met de bestemming om te
verhuren willen kopen.
Het is dikwijls sneller, effectiever en meer rendabel om zelfstandig nieuwe woningen te gaan
bouwen en ze op de primaire markt te verkopen. In dit geval kan namelijk de investering en
het waarschijnlijke rendement betrekkelijk nauwkeurig berekend worden. Men houdt daarbij
rekening met de tijd die nodig is om de vereiste vergunningen te krijgen, met de bouwduur en met de geschatte verkooptijd. Meestal is dat een manier om de hoogste en het snelste
rendement te krijgen, maar het behoeft niet alleen het geld maar ook wel een toezicht over
het verloop van de investering of het uitbesteden van de werkzaamheden aan
onderaannemers. De vraag naar zulke investeringen is daartegenover gegarandeerd, ook
vanwege de lage kwaliteit van oudere woningen en huizen. De eerder voorgestelde
investeringsoplossingen kenmerken zich door het passieve afwachten totdat de conjunctuur
beter wordt en eisen geen nadere betrekking, behalve in het geval van verhuren, waarbij het
nodig is om op de continuïteit en het goede verloop van de verhuur periode te letten, hetgeen
ook wel uitbesteed kan worden.
Hier en daar komt het voor dat sommige vaste goederen goedkoper worden. Het is echter een
marginaal verschijnsel en betreft bijna uitsluitend weinig aantrekkelijke huizen en woningen
die lang geleden en op de verkeerde of ouderwetse manier zijn gebouwd. Het zijn meestal
woningen met tien-verdiepingen en uit de zogenaamde “grote plaat” gebouwde flats.
Niemand die later zijn aankoop met winst wil verkopen zal in dergelijk vastgoed investeren.
Om het samen te vatten: de Poolse vastgoedmarkt is nog heel jong en steeds in ontwikkeling,
waaruit we concluderen dat in de komende jaren geen recessie of stagnatie verwacht mag
worden. Er wordt geschat dat er in Polen nog ongeveer 1,5 mln woningen tekort zijn, wat de
nog steeds grote opnamecapaciteit van de markt als gevolg heeft. Naarmate de Poolse
maatschappij rijker wordt, zal de vastgoedmarkt zich ook ontwikkelen en in een nieuwe fase
overgaan.
Zie verder : http://www.polhome.nl/index.php
Polen is een van de landen die het zwaarst zijn getroffen door de Tweede Wereldoorlog
Pas na de Eerste Wereldoorlog verscheen Polen weer op de kaart. Het land lag toen oostelijker dan het huidige Polen. Er hoorden gebieden bij in wat nu Wit-Rusland en Oekraïne zijn; het westen van het huidige Polen hoorde bij Duitsland.
Polen geschiedenis
